Bodenrichtwerte Nutzen und Grenzen

Wozu dienen Bodenrichtwerte?

Bodenrichtwerte werden auf Basis der Kaufpreissammlung und weiterer Daten des Gutachterausschusses ermittelt. Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt zu übertragen, von der beurkundenden Stelle zu übersenden (§ 195 Abs. 1 Baugesetzbuch).

Die mitgeteilten Daten werden allein zur Erfüllung der im Baugesetzbuch abschließend aufgeführten gesetzlichen Aufgaben des Gutachterausschusses verwendet. Insgesamt soll der Gutachterausschuss für Grundstückswerte als selbständiges, unabhängiges Gremium zur Transparenz des Grundstücksmarktes beitragen.

Damit diese Aufgabe gegenüber der Allgemeinheit erfüllt wird werden die Bodenrichtwerte gebührenfrei per Internet bereitgestellt. Das Bereitstellen der Bodenrichtwerte ist eine gesetzliche Aufgabe. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel ermittelt die Bodenrichtwerte gemäß § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch und der Landesverordnung über die Bildung und das Tätigwerden der Gutachterausschüsse und der Zentralen Geschäftsstelle (Gutachterausschussverordnung – GAVO) vom 27. April 2022 zum angegebenen Stichtag.

Über die Bodenrichtwerte kann ein Aspekt des Grundstücksmarktes innerhalb des Stadtgebietes beschrieben werden, die unterschiedlichen Werte von Grund und Boden. Ein Vergleich zwischen den Bodenrichtwerten ist nur dann sachgerecht möglich, wenn der Einfluss von wertrelevanten Eigenschaften, wie die Grundstücksgröße bei Einfamilienhäusern oder die wertrelevante Geschossflächenzahl bei Mehrfamilienhäusern, normiert ist. Hierzu sind die stichtagsbezogenen Hinweise unter „Legende mit Umrechnungsvorschriften” (siehe z.B. Legende 2024) gegeben.

Bodenrichtwerte sind für die in der jeweiligen Zone wesentlichen lagetypischen Nutzungen ermittelt. Auf Basis des Bodenrichtwertes kann zu Grundstücken mit einer lagetypischen Nutzung der Bodenwert ermittelt werden. Der Bodenrichtwert und der grundstücksspezifische Bodenwert sind durch die Berücksichtigung der wertrelevanten Eigenschaften in der Regel nicht identisch.

Die Transparenz des Grundstücksmarktes über die Bodenrichtwerte hat dann seine Grenzen, wenn ein Grundstück nicht lagetypisch genutzt wird. Beispielsweise wird zu einem einzelnen Einfamilienhaus innerhalb eines typischen Gewerbegebietes kein Bodenrichtwert ermittelt. In solchen speziellen Fällen ist eine sachverständige Ermittlung des grundstücksbezogenen Bodenwertes erforderlich.